Yorum yapılmamış

Rezidansların Oluşumunu Hazırlayan Etkenler

Rezidansların Oluşumunu Hazırlayan Etkenler Rezidansların oluşumunu hazırlayan birden çok etken vardır. Bu nedenler sınıflandırıldığında temel olarak beş ana başlık altında incelenebilir. Kentsel, Yasal ve Yönetsel, Sosyolojik, Ekonomik, Konfor ve Teknoloji faktörleri. Bu ana başlıklara kısaca göz atmak ve incelemek rezidansların ortaya çıkışlarını ve gelişimlerini daha iyi anlayabilmek açısından yararlı olacaktır.

Merkeze geri dönüş nedenleri.

Kentsel Faktörler Türkiye de 1980’li yıllardan itibaren kent merkezinin eski cazibesini yitirmesi, artan göç ile beraber nüfusun artması, suç oranlarının yükselmesi, hava kirliliği, özel oto sahipliği ile birlikte gürültü kirliliğinin ve kazaların artması, altyapı eksikliğinden doğan otopark sıkıntısı üst ve orta kesimi kent dışı yerleşimlere yöneltmiştir. Bu dönemin yerleşim alanları açısından temel özelliği, metropollerden kaçan üst orta sınıfların eskisine göre daha yalıtılmış mekânlarda, sadece kendileri gibi olanlarla bir arada yaşama eğilimine girmeleridir. 1990’lı yılların üst orta sınıfın konut alanlarını önceki dönemlerden ayıran ve bu anlamda benzersiz kılan birçok öğe bulunmaktadır. Bu projelerin hemen hepsinde kentteki mevcut yaşamdan farklı bir yaşam tarzı oluşturma, kentin olumsuzluklarından arınmış korunaklı mekânlar yaratma çabası ön plandadır. Üst-orta kesimin kendi sosyoekonomik kümelenmelerinin ilk biçimi olan kent içinde boş olan arazilerde kapalı komünler oluşturma biçimi, 2000’li yıllara gelindiğinde İstanbul ölçeğinde çoktan işlemez olmuştur. Bunun tek nedeni olarak bu tür site inisiyatifli komünlerin işletme maliyetlerine de orantılı olarak kent merkezine ters orantılı olarak büyük yapı adalarına ihtiyaçlarının olması, bu noktada İstanbul’ da merkezde bu tür büyük yapı adalarının sayılarının tüketilmiş olması gelmektedir. Kent dışı yerleşimlere bir alternatif olarak geliştirilen rezidanslar ve karma kullanımlı merkezler, kent merkezinde merkezi iş alanında ve yakın bölgelerinde, merkezden kopmak istemeyen kesim için konforlu ve güvenli bir yaşam alanı sunarlar. banliyöleşme sonucu oluşan güvenlikli sitelerin kentin dışında olma durumu site sakinleri için bir dezavantaja dönüşmekte ve her gün evle iş arasında yaşanan trafik yoğunluğu pek çok site sakininin merkeze yakın semtlere, güvenlikli sitelerin düşey sirkülasyonla programlandığı çok katlı rezidanslara taşınmasına yol açmaktadır. Kentsel faktörler arasında sayılabilecek bir diğer faktör güvenlik faktörüdür. Tabakalaşmış toplumların hepsinde görünen suç olgusu İstanbul metropolü için de kaçınılmaz bir durum olarak karşımıza çıkmaktadır. Gelir düzeyindeki dengesizlik, tüketim toplumunun acımasızlığı, hukuk sistemindeki düzensizlikler, eğitim düzeyindeki düşüş, İstanbul’un güvensiz bir kent olmasına neden olmaktadır. Rezidanslar bu bağlamda kapıdaki valesinden, resepsiyon görevlilerine, otopark girişlerindeki güvenlik görevlilerine kadar, ayrıcalıklı olma eğilimindeki kentliye diğerlerinden daha güvende olmayı vaat etmektedirler. Rezidansların oluşumunu hazırlayan nedenler arasında trafik ve otopark sorununu bir diğer önemli kentsel faktör olarak gösterebiliriz. Levent bölgesinde yer alan yüksek katlı rezidans ve ofis bloklarının oluşturduğu yeni yoğunluk son yıllarda Türkiye genelinde geliştirilen raylı sistemleri göz ardı ederek karayollarına önem veren ulaşım politikası İstanbul ve birçok kent örneğinde etkilerini hala sürdürmektedir. Bu durum İstanbul özelinde belirli saatler ve arterlerde daha da içinden çıkılmaz bir hal alan trafik problemini ortaya çıkarmıştır. Kent çeperlerinden kent merkezindeki iş alanlarına ulaşımın yavaşlaması üst-orta sınıfın kent merkezlerindeki rezidanslara iten nedenlerden bir diğeri olmuştur. Kentsel faktörler arasında sayılabilecek önemli problemlerden biri de otopark sorunudur. İstanbul ilinin taşıt yoğunluğuna bakacak olursak, toplam taşıt sayısının %71 ini oluşturan özel araçların sayısı gün geçtikçe artmaktadır. İstanbul Ulaşım Sistemi ile Entegreli Yeni Otopark Alanları Planlaması, 2005 kapsamında İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından yapılan otopark envanterine göre, İstanbul’da 1487 adet otopark bulunduğu belirlenmiştir. Oysa İstanbul’da ihtiyaç duyulan otopark kapasitesi, yaklaşık araç civarındadır. Bu durum özellikle şehir merkezinden uzaklaşmak istemeyen buna karşılık arabalarını gerek güvenlik, gerekse maliyet bakımından özel ya da belediyeye ait açık veya kapalı otoparklar ile yol içine park etmek istemeyenler ya da park alanlarının dolu olmasından kaynaklı gündelik hayatta sıkıntı yaşamak istemeyenler, İstanbul kent merkezinde konumlanmış, daire büyüklüklerine göre 1 ila 4 özel park yerlerine sahip rezidansları bir alternatif olarak görmektedirler. Özellikle son dönemde rezidansların tercih edilmesine neden olan önemli etkenlerden biri de deprem tehlikesidir. Büyük can ve mal kaybına yol açan depremler sonrasında Marmara Denizi içindeki deprem olasılığı artarak önceki tahminlerdeki olasılık değerini yükseltmiştir. Yapılan bu hesaplardan, çalışmanın yapıldığı yıla göre önümüzdeki 30-35 yıl içerisinde İstanbul’a yakın bir alanda kuvvetli bir deprem olasılığı yaklaşık %60, önümüzdeki 10 sene içinde %30-35 olarak bulunmuştur. Diğer yandan yukarıdaki veriler ışığında, niteliği oldukça düşük yapılardan oluşan büyük bir yapı stokuna sahip olduğumuz gerçeği ve bu yapı stokunun önümüzdeki büyük depremleri nasıl atlatacağı tartışmaları son dönemin en önemli tartışma konularından biridir. Deprem tehlikesine ve bu tartışmalara bağlı olarak son dönemde yeni yapılan yapılara önemli bir talep olduğu gözlemlenmektedir. Bir yapının depreme dayanıklı olması deprem performansını önemli yönde etkileyecek dört temel adımın doğru ve eksiksiz bir biçimde yerine getirilmesine bağlıdır. Zemin koşullarının hesaba katılması Mimari ve taşıyıcı sistem tasarımı (formun, mekânların ve taşıyıcı sistemin tasarımı) Mühendislik hizmeti (yönetmeliklere uygun yapısal hesaplamalar) Eksiksiz ve kaliteli uygulama (projelere uygun inşa edilmesi ve kaliteli malzeme kullanımı) Yapımı için daha üst düzey mimarlık ve mühendislik hizmeti gerektiren rezidanslar, yukarıda saydığımız koşulların yerine getirilmesine bağlı olarak deprem güvenliklerinin yüksekliği nedeniyle özellikle tercih edilmektedirler. Yasal ve Yönetsel Faktörler 1980’ li yıllarda ağırlığını iyice hissettirmiş olan küreselleşme ile birlikte dünyanın önemli kentleri küresel pazarda adeta yarışır hale gelmiştir. Uzmanlara göre ‘dünya kenti’ uluslararası sermayenin yoğunlaştığı ve birikiminin gerçekleştiği kentlerdir. Otoriteler dünya kentlerini sadece kontrol ve yönetim merkezleri olarak değil, aynı zamanda ticaret ve hizmet sektörü ile finans yeniliklerinin üretiminin de gerçekleştiği kentler olarak tanımlayarak dünya kenti kavramına yeni bir boyut kazandırmaktadır. İstanbul, bu kavramlar şekil kazanırken, Türkiye’ nin uluslararası sermayeye açılan kapısı olarak ilan edilmiş, yerel yönetimler, merkezi idare ve özel sektör, İstanbul’ a bu sıfatı kazandırmak için gerekli düzenlemeleri yapmakta vakit kaybetmemişlerdir. Nazım Planında İstanbul‘ un kentsel yaşam kaynakları olarak görülen kuzey kesimdeki tarım ve orman alanları ile su havzalarının korunması için metropoliten büyüme alanının doğuya ve batıya doğru lineer bir biçimde planlanmasına karşın şehir 1. Boğaz Köprüsü’ nün de yarattığı cazibeyle kuzey yönünde gelişmeye başlamıştır. Bu dönemde ulusal ve uluslararası sermaye Büyükdere Caddesinde başladığı büyümeyi Levent istikametine yönlendirmiş, sermayenin yüksek teknolojiyle donatılmış yapı talepleri doğmuştur. İstanbul nüfusunun hızla arttığı 1980‘ li yıllarda, Toplu Konut Yasası nın çıkması ve paralelinde gelişen teşviklerle konut sektörü büyük bir patlama yaşamıştır. Rezidanslar anlamında çeşitli kollardan hızlı konut üretimi başlamıştır. Bu dönemde daha sınırlı sayıda konut üretimi yapan yap-satçı üretimin yanında, özel sektör kent dışındaki boş ve büyük arazilerde hızlı bir şekilde toplu konutlar üretmeye başlamıştır. Bu konut üretimlerinin içinde özellikle özel sektör tarafından üretilen toplu konutlar, hızlı bir şekilde yüksek kâr elde edebileceği orta, üst-orta ve üst gelir gruplarına yönelik olarak üretilmeye başlamıştır.
  1. Boğaz köprüsünün açılması ile birlikte, iki köprüyü birbirine bağlayan Levent-Maslak hattı önem kazanmıştır. İstanbul, finans sermayesinin merkezi haline getirmiştir. Rezidanslar bu kapsamda sürecin ürünleri olarak ortaya çıkan önemli yapı tipleri olarak görülebilir.
Sosyal Faktörler Tüketim kültürü içerisinde üst orta sınıfın modern bireyi, kendi bireyselliğini ve üslup anlayışını yani yaşam tarzını sadece elbiseleri ile değil, evi, mobilyaları, dekorasyonu, otomobili ve diğer faaliyetleri ile sunmaktadır. Tüketim, basitçe maddi ihtiyaçların karşılanmasına hizmet etmenin ötesinde, kültürel bir eylem içeriği kazanmaktadır. Maddi ihtiyaçlar ikincileşmiş, ürünün kimlik değeri neredeyse kullanım değerinin önüne geçmiştir.

Vizyon Sahibi Olmak

Yaşam stilinize uygun hizmet anlayış bizim gibi düşünen tüm özel kentliler için Ekonomik Faktörler İstanbul, 1950’ lerde yap-satçı inisiyatifindeki konut üretimini, 1980’ lerde dönemin küreselleşme ve neoliberal politikalarıyla kırmış, özellikle 1990’ lı yılların ortalarına gelindiğinde gayrimenkul sektörünün önünü açan bir takım düzenlemeler ve yasalarla özel ve yabancı sermayenin konut üretimine dahil olmalarına sahne olmuştur. Kayda değer yeniliklerden biri de, yine bu dönemde ağırlığı iyice artmış olan akışkan sermaye (para sermayesi) ile büyük sermaye gruplarını doğrudan inşaat yatırımlarına çekmek olmuştur. Bu gruplar yatırımları kendi ölçekleri için rantabl kılmanın yolunu eskisine göre çok daha fazla tasarlanmış, kitlesel akımlara göre kurgulanmış, yeni kamusal yaşam biçimleri yaratma stratejileri ile çözmeye çalışmaktadırlar. Yeni konsept projeler bina değil işletme olarak tasarlanmakta; binaların işletmenin sabit sermayesi olarak işlev gördüğü bu development lar yeri değil, yaşama biçimini ( life style ) satmaktadırlar.
cityscape
cityscape
Plaza ofisler, gated community yerleşmeler, mall çarşılar, boutique oteller ve hepsinden önce de mixed use kompleksler yapmaktadırlar. Yatırımcıları rezidans gibi lüks konut projelerine bir başka deyişle pazar olarak üst-orta tabakaya iten sebeplerin başında spekülatif arsa alım satımlarından kaynaklanan fahiş fiyat artışları gelmektedir. Konut projelerinde maliyetin önemli bir bölümünü oluşturan arsalardaki fiyat artışları nihai tüketiciye de konut fiyatında artış olarak yansımaktadır. Konut maliyetlerinin içinde son yıllardaki gelişmelerden önce arsa maliyeti son dönemde kadar çıkmıştır. İstanbul’ daki yüksek binaların büyük bir çoğunluğu, elindeki arsayı değerlendirmek isteyen yatırımcılar tarafından inşa edilmekte ya da ettirilmektedir. Bu mekânların kullanıcıları, yeni üst-orta sınıftır. Dönemin mekânsal boyutta ayırt edici özelliği ise; üst orta sınıfın yaşam tarzlarına aracılık eden ve asal fonksiyonları alışveriş merkezleri gibi tüketim olmayan, barınma, sağlık, eğitim, kültür, çalışma vb. mekânlarının birbiri içine işlevsel geçişlerle ya da üst üste gelmelerle, tüketime endeksli mekânlar olarak kurgulanmalarıdır. Bugün İstanbul’ da hizmet veren rezidansların çoğu aşağıdaki hizmetlerin birçoğunu ‘rezidans sakinlerine verilen hizmet’ çerçevesinde verebilmektedir. Bu hizmetlerin yaygın olanları şunlardır; Resepsiyon/konsiyerj (concierge), Misafir kabul ve yönlendirme, Telefon yönlendirme, Faks ve mesaj alma, Para bozdurma/atm, Uyandırma servisi, Acil İlkyardım ve hijyen malzemesi temini, Sekretarya işlemleri (yurtiçi, yurtdışı otel ve uçak bileti rezervasyonu, araç kiralama, restoran, bar, gece klubü, sinema, tiyatro maç vb. rezervasyonları), Acil tıbbi yardım çağırılması, Çamaşırhane/kuru temizleme, Evcil hayvan bakımı, Alışveriş hizmeti (çiçek, hediye ev alışverişi), Kurye/postalama, Fatura ödeme, Ev eşyası tamiri, Ev temizlik servisi, Kısa mesafe alışveriş hizmeti, Yük ve eşya taşıma işleri, Basit ev içi işçilikler, Küçük ev aletleri tamiri, İş merkezi (çalışma/toplantı odası) hizmetleri, Faks/fotokopi çekme, İnternet kullanımı ve mesaj servisi, Vale hizmeti, Araç yıkama hizmeti, Restoran ve yemekhane (catering) hizmeti. Öte yandan rezidanslar teknolojik yenilikleri bünyelerinde barındırmada diğer konut türlerine oranla daha öndedirler. Bu durum hem teknoloji ve akıllı bina kavramlarının rezidanslar için bir pazarlama unsuru olduğundan, hem de bir önceki nedenden daha çok, rezidansların bir takım teknolojik altyapılarının sağlanmasının kuruldukları dikey dünyada birer zorunluluk halini almasındandır. Ülkemizde de özellikle 80’ li yıllardan itibaren başlayan ve ivme kazanan bu olgunun yansımaları ve mimari ürünlerin en önemli çıktıları küresel dünyada önemli bir dünya kenti olan İstanbul kapsamında gözlemlenebilir. Rezidanslar Küreselleşme olgusu ile ortaya çıkan ve talep gören bu mimari ürünleri yeni yapı tipolojileri bağlamında, alışveriş merkezleri, karma kullanımlı yapılar, kapalı siteler, yüksek katlı ofis yapıları, alt kent kapalı siteler ve rezidanslar olarak sıralayabiliriz. REZİDANSLAR İstanbul’ da küreselleşme olgusunun önemli ürünleri haline gelmişlerdir. İstanbul’ da özellikle son on yıllık dönemde kent merkezinde yapılan karma fonksiyonlu yapı tipleri arasında yer alan rezidansların inşaat sektörünün farklı aktörlerinin (mimar, yatırımcı, gayrimenkul pazarlama uzmanları, kullanıcılar) görüşleri doğrultusunda tanımı yapılmıştır. Bu tanım yapı sektöründe kavramın doğru ve yerinde kullanılmasına yönelik önemli bir katkı sağlayacaktır. Buna göre Mimar Emre Arolat’ ın tanımına dayanarak rezidans kavramını Yüksek gelirli sınıfın kullanımına yönelik, kent merkezinde veya merkeze yakın, 15 kattan daha yüksek, içinde konut alanları dışında yaşayanların kullanımına yönelik sosyal alanları da barındıran lüks konut alternatifi yapılar olarak geliştirebiliriz. Çalışma kapsamında rezidansların oluşumunu ve tercih edilmesini etkileyen nedenler incelenerek bu etkenler beş ana başlık altında sınıflandırılmıştır. İstanbul ve diğer büyük şehirlerde kullanıcılara yeni bir yaşam tarzı sunma ve buna bağlı olarak tercih edilme konusunda oldukça popüler olan bu yapı tipinin çekim gücü kentsel faktörler, yasal ve yönetsel faktörler, sosyal faktörler, ekonomik faktörler, konfor ve teknoloji faktörleri temelinde aşağıdaki bulgulara dayanmaktadır. Merkezden kopmak istemeyenler için konfor ve güvenli yaşam alanı ihtiyacı Güvenlik sorunu Trafik sorunu ve otopark ihtiyacı Deprem tehlikesi Uluslararası sermayenin İstanbul’ u finans ve çekim merkezi haline getirmesi Rezidansların yapımını kolaylaştıran yasa ve yönetmelikler toplumun kimlik ve tüketim nesnesi arayışları Özel ve yabancı sermayenin konut üretimine dahil olması Merkezdeki arsa değerlerinin yüksekliğine bağlı olarak çok fonksiyonlu yapı tiplerinin öne çıkması Rezidansların programlarında kullanıcıların gündelik hayatlarını kolaylaştıracak çeşitli hizmetleri barındırması Rezidansların kullanıcıların hayatını kolaylaştıran teknolojik özellikler sunmaları, olarak sıralanmaktadır. Rezidansların oluşumunu ve tercih edilmesini etkileyen nedenlerin geçerliliğini sürdürmesi ve özellikle bugünkü talebin devam etmesi ve bu talebi desteklemeye yönelik faktörlerin değişmemesi, rezidansların üretimlerinin daha da artarak süreceğini göstermektedir.